Si vous êtes propriétaire d'une location de vacances en Espagne — qu'il s'agisse d'une villa à Lanzarote, d'un appartement à Fuerteventura ou d'une maison de ville à Costa Blanca — il y a une obligation de conformité que vous ne pouvez plus remettre à plus tard : obtenir votre NRA (Número de Registro de Alquiler) via le système national VUDA de l'Espagne.
Ce n'est pas une idée nouvelle. L'Espagne exige depuis des années l'enregistrement des locations touristiques. Mais le paysage a changé de manière significative à la fin de 2024, lorsque le gouvernement espagnol a réformé le processus avec le Décret royal 1312/2024. L'application de ces règles a été active depuis mi-2025, et des plateformes comme Airbnb et Booking.com sont désormais obligées de vérifier et d'afficher les numéros d'enregistrement. Si vous ne vous êtes pas encore enregistré, le compte à rebours a commencé.
Ce guide explique ce qu'est le NRA, comment fonctionne VUDA, ce dont vous avez besoin pour commencer, et comment Villa Check In peut gérer l'ensemble du processus pour vous.
Qu'est-ce que le NRA ?
Le Número de Registro de Alquiler (NRA) — parfois appelé NRUA ou VUD — est le numéro d'enregistrement unique que chaque propriété de location de vacances à court terme en Espagne doit posséder. Pensez-y comme le permis légal de votre propriété pour exercer en tant qu'établissement d'hébergement touristique.
Sans NRA, vous opérez illégalement. Plus important encore, vous ne pouvez pas lister votre propriété sur les grandes plateformes de réservation. Depuis mi-2025, Airbnb, Booking.com, Vrbo et autres plateformes opérant en Espagne sont légalement tenues de collecter et d'afficher les numéros NRA pour tous les annonces espagnoles. Les propriétés sans un numéro valide font face à une suppression de ces plateformes — ce qui, pour la plupart des propriétaires, signifie aucune réservation du tout.
Le NRA n'est pas un numéro générique émis centralement. Il est lié à votre propriété spécifique, au registre touristique de votre communauté autonome, et à votre identité en tant que propriétaire ou exploitant. Il doit être affiché de manière bien visible dans chaque annonce, listing et communication écrite concernant la propriété.
Qu'est-ce que VUDA ?
VUDA signifie Ventanilla Única Digital de Arrendamientos — le nouveau guichet unique numérique national de l'Espagne pour l'enregistrement des locations. Il a été établi par le Décret royal 1312/2024 et est devenu le portail obligatoire pour l'enregistrement du NRA à partir de son lancement.
Avant VUDA, le processus était fragmenté. Chaque communauté autonome (Andalucía, Canarias, Valencia, etc.) avait son propre système d'enregistrement, ses propres formulaires et son propre portail — s'il en avait un en ligne. VUDA ne remplace pas les réglementations régionales, mais crée un point d'entrée numérique national unique qui alimente les registres régionaux et municipaux pertinents. L'idée est que vous vous enregistrez une seule fois via VUDA, et les informations sont acheminées vers l'autorité appropriée.
Pour les propriétaires anglophones qui pourraient ne pas être à l'aise avec la navigation dans la bureaucratie espagnole, VUDA est — en théorie — un chemin plus simple. En pratique, il requiert toujours un certificat numérique espagnol valide pour accéder, et les questions d'enregistrement supposent une familiarité avec des concepts immobiliers espagnols comme la referencia catastral (référence cadastrale). C'est là que beaucoup de propriétaires rencontrent leur premier obstacle.
Qui doit s'enregistrer ?
Toutes les propriétés de location de vacances en Espagne doivent être enregistrées et doivent posséder un NRA valide avant d'accepter des réservations. Cela inclut :
- Villas et maisons individuelles louées à court terme ou à titre touristique
- Appartements et studios listés sur des plateformes ou via des accords privés
- Propriétés rurales et fincas proposées aux touristes
- Les propriétés gérées directement par le propriétaire, ou via une entreprise de gestion ou un agent
Il n'y a pas de nombre minimum de nuits ou de réservations en dessous duquel vous êtes exempté. Si vous louez votre propriété espagnole à des vacanciers — même occasionnellement — vous avez besoin d'un NRA.
Note sur les Îles Canaries : Si votre propriété est situé aux Îles Canaries (Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife, etc.), vous faites face à une couche supplémentaire de conformité. Les Îles Canaries ont leurs propres exigences d'enregistrement touristique, et vous devez également respecter le cadre fiscal régional IGIC et, le cas échéant, déposer un Modelo 400 pour vous enregistrer en tant qu'exploitant imposable. Ces obligations s'ajoutent à l'exigence nationale du NRA, plutôt que de la remplacer. Aligner correctement tous les éléments est important — une lacune dans un domaine peut causer des problèmes dans les autres.
Ce dont vous avez besoin pour vous enregistrer
Avant de commencer le processus d'enregistrement VUDA, rassemblez ce qui suit :
1. Un certificat numérique espagnol valide C'est non négociable. VUDA exige un accès authentifié, et la méthode d'authentification acceptée est un certificat numérique espagnol reconnu (certificado digital) — comme le certificat FNMT Representación Física, un DNI electrónico (carte d'identité nationale électronique), ou un enregistrement Cl@ve PIN. Sans cela, vous ne pouvez pas accéder au système du tout.
2. Détails de la propriété
- Adresse complète de la propriété de location
- Type de propriété (maison, appartement, propriété rurale, etc.)
- Nombre de chambres et occupation maximale
- Si la propriété est votre résidence principale ou une location touristique dédiée
3. Référence cadastrale (referencia catastral) C'est l'identifiant unique de votre propriété dans le Cadastre espagnol (registre foncier). Elle apparaît sur vos factures de taxe immobilière (IBI) et peut être consultée via la Sede Electrónica del Catastro. Vous en aurez besoin pour lier votre demande au dossier de propriété correct.
4. Identification du propriétaire ou de l'exploitant Votre NIE (Número de Identificación de Extranjero) si vous êtes un ressortissant non espagnol, ou votre DNI espagnol. Si une entreprise ou un gestionnaire de propriété s'enregistre en votre nom, leur identification légale sera également requise.
5. Documentation de conformité avec les exigences régionales Selon votre communauté autonome, vous pouvez également avoir besoin de démontrer que la propriété respecte les normes d'habitabilité touristique — par exemple, un certificat d'habitation (cédula de habitabilidad) ou équivalent.
Étape par étape : Comment s'enregistrer via VUDA
Voici comment le processus d'enregistrement fonctionne en pratique :
Étape 1 : Obtenir un certificat numérique Si vous n'en avez pas déjà un, c'est la première et la plus importante étape. La FNMT (Fábrica Nacional de Moneda y Timbre) émet des certificats numériques en ligne, mais le processus exige une vérification d'identité en personne dans un bureau reconnu — à moins que vous n'ayez déjà un enregistrement Cl@ve. Cette seule étape peut prendre plusieurs semaines si vous êtes basé hors d'Espagne.
Étape 2 : Accédez au portail VUDA Une fois que vous avez installé votre certificat numérique sur votre navigateur ou appareil, accédez au portail VUDA officiel (partie de la Sede Electrónica del Ministerio de Vivienda). Connectez-vous en utilisant votre certificat. Le système vérifiera votre identité par rapport aux dossiers de l'État espagnol.
Étape 3 : Remplissez le formulaire d'enregistrement Le formulaire demande les détails de votre propriété, la référence cadastrale, le type d'activité de location et vos informations personnelles ou d'entreprise. Soyez prudent avec la référence cadastrale — les erreurs ici peuvent entraîner le rejet de votre demande ou un acheminement incorrect.
Étape 4 : Soumettez et recevez votre NRA Une fois soumis, le système achemine votre demande vers l'autorité régionale pertinente. Dans de nombreux cas, le NRA est émis automatiquement ou dans un court délai de traitement. Vous recevrez votre numéro d'enregistrement, que vous devez ensuite ajouter à tous vos annonces.
Étape 5 : Mettez à jour vos annonces Ajoutez votre NRA à chaque annonce en ligne et publicité hors ligne. Sur Airbnb, par exemple, cela se fait dans les paramètres de la propriété sous les informations légales et de conformité. Booking.com dispose d'un champ similaire. Les deux plateformes vérifieront le numéro par rapport au registre national.
Délais, amendes et application de la loi
L'application des règles d'enregistrement des locations de vacances en Espagne a été active depuis mi-2025 suite à la mise en œuvre du Décret royal 1312/2024. Il n'y a pas de période de grâce qui dure toujours — si vous opérez sans NRA, vous êtes déjà en infraction.
Les amendes selon la loi espagnole sur la protection du tourisme et des consommateurs varient selon la communauté autonome et la gravité de la violation. À titre de référence :
- Infractions mineures (première infraction, rapidement corrigée) : à partir d'environ 100 €
- Infractions graves (exploitation sans enregistrement, défaut d'afficher le NRA) : généralement 6 000–60 000 €
- Infractions très graves (violations répétées, contournement délibéré, exploitation à grande échelle sans enregistrement) : jusqu'à 600 000 € dans les cas les plus graves
Les plateformes sont également obligées de signaler les annonces non conformes aux autorités en vertu du Règlement de l'UE sur les locations de courte durée, qui s'applique parallèlement aux règles nationales de l'Espagne. L'application de la loi n'est plus un risque théorique.
Comment Villa Check In peut vous aider
Le processus d'enregistrement NRA/VUDA présente deux goulots d'étranglement importants pour les propriétaires expatriés anglophones : l'exigence du certificat numérique et la navigation dans le portail VUDA en langue espagnole.
Villa Check In peut résoudre les deux.
Nous sommes autorisés à émettre des certificats numériques espagnols directement — donc si vous n'en avez pas un, nous pouvons le fournir dans le cadre de notre service. Nous gérons ensuite l'intégralité de l'enregistrement VUDA en votre nom, en utilisant notre expérience du système pour nous assurer que votre demande est soumise correctement, à la bonne autorité régionale, avec la bonne documentation.
Si votre propriété se trouve aux Îles Canaries et que vous avez également besoin d'aide pour l'enregistrement Modelo 400 ou IGIC, nous couvrons cela aussi. Nous offrons un service de conformité entièrement géré, afin que vous puissiez vous concentrer sur vos clients plutôt que sur la paperasse.
Découvrez comment nous pouvons vous aider ou consultez notre offre de services complète.
Questions fréquemment posées
J'ai déjà un numéro d'enregistrement touristique régional. Ai-je toujours besoin d'un NRA via VUDA ? Dans la plupart des cas, oui. Le NRA est un identifiant national émis via le système VUDA, distinct des numéros d'enregistrement régionaux que certaines communautés utilisent déjà. Cependant, le système VUDA est conçu pour se connecter aux registres régionaux, donc dans certaines communautés votre enregistrement existant peut être transféré. L'approche la plus sûre est de confirmer votre statut via VUDA directement — ou laissez-nous le faire pour vous.
Ma propriété est gérée par une agence immobilière. S'en charge-t-elle de l'enregistrement ? Pas automatiquement. L'enregistrement est la responsabilité légale du propriétaire. Certaines agences peuvent assister à l'enregistrement dans le cadre de leur service de gestion, mais vous ne devriez pas supposer que c'est le cas. Si vous ne savez pas si votre propriété est enregistrée, vérifiez auprès de votre agence — et vérifiez que le NRA existe dans le registre national.
Puis-je obtenir un certificat numérique si je vis en dehors de l'Espagne ? Oui, mais c'est plus complexe. La FNMT permet la vérification d'identité à distance dans certaines circonstances, et il existe d'autres voies telles que l'enregistrement Cl@ve. Villa Check In offre l'émission de certificats numériques en tant que service spécifiquement pour les propriétaires non-résidents — contactez-nous pour savoir ce qui s'applique à votre situation.
Que se passe-t-il si Airbnb ou Booking.com suspend mon annonce ? Si votre annonce est suspendue en raison d'un NRA manquant ou invalide, vous recevrez généralement une notification de la plateforme vous donnant une brève fenêtre pour fournir un numéro valide. Obtenir rapidement votre NRA devient critique. Villa Check In offre un service d'enregistrement accéléré pour exactement cette situation — contactez-nous dès que vous recevez une notification de plateforme.
Le marché espagnol des locations de courte durée est l'un des plus populaires en Europe, et le cadre réglementaire a finalement rattrapé son ampleur. Le système VUDA et l'exigence du NRA sont là pour rester, et l'application ne fera que s'intensifier. La bonne nouvelle est que le processus, bien que technique, est simple quand vous avez le bon soutien.
Si vous n'avez pas encore enregistré votre location de vacances espagnole — ou si vous n'êtes pas sûr que votre enregistrement existant soit valide selon le nouveau système — contactez Villa Check In dès aujourd'hui. Nous nous chargeons de la paperasse pour que vous n'ayez pas à le faire.